Tulisan ini membahas implikasi hukum perjanjian nominee (pinjam nama) dalam kepemilikan tanah oleh WNA di Bali. Praktik ini dilakukan dengan cara menggunakan nama WNI sebagai pemilik formal tanah, sementara kendali dan manfaat ekonominya berada pada WNA.

Secara hukum, praktik ini tidak sah dan dikategorikan sebagai penyelundupan hukum. Hal ini karena bertentangan dengan ketentuan utama dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, khususnya:

Pasal 21 UUPA: hanya WNI yang dapat memiliki hak milik atas tanah
Pasal 26 UUPA: transaksi yang memberikan hak milik kepada WNA adalah batal demi hukum

Dari perspektif hukum perdata, meskipun suatu perjanjian memenuhi syarat sah menurut Pasal 1320 KUHPerdata, perjanjian nominee tetap tidak memenuhi unsur “sebab yang halal” sebagaimana diatur dalam Pasal 1337 KUHPerdata. Tujuannya yang untuk menghindari hukum menjadikannya batal demi hukum (null and void).

Perjanjian nominee juga termasuk perjanjian inominat (tidak bernama) karena tidak diatur secara spesifik dalam KUHPerdata. Namun, ketidakadaan pengaturan bukan berarti melegalkan praktik tersebut, terutama jika bertentangan dengan hukum agraria.

Dari sisi praktik, fenomena ini banyak terjadi di Bali karena tingginya minat investasi asing di sektor properti dan pariwisata. WNA cenderung memilih skema ini karena hak milik dianggap lebih menguntungkan dibanding hak pakai atau hak guna bangunan (HGB).

Peran notaris menjadi krusial dalam konteks ini. Berdasarkan UU Jabatan Notaris (UU No. 30 Tahun 2004):

Notaris wajib memastikan akta tidak bertentangan dengan hukum
Wajib menolak pembuatan akta yang melanggar peraturan
Namun dalam praktiknya, sebagian notaris tetap terlibat, baik karena kurang memahami hukum maupun mengabaikan risiko. Hal ini berpotensi menimbulkan:
Sanksi administratif
Tanggung jawab perdata
Pencabutan izin

Dampak hukum bagi para pihak sangat signifikan, antara lain:

Perjanjian batal demi hukum
WNA tidak memiliki perlindungan hukum atas tanah
Risiko wanprestasi oleh nominee (WNI dapat mengklaim tanah secara penuh)
Potensi kerugian finansial besar bagi WNA

Selain itu, dapat timbul konsekuensi hukum lain seperti:

Gugatan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata)
Dugaan tindak pidana (Pasal 263 dan 266 KUHP terkait pemalsuan atau keterangan palsu dalam akta)
Ancaman pidana hingga 6 tahun penjara

Kesimpulannya, perjanjian nominee dalam kepemilikan tanah oleh WNA di Bali merupakan praktik ilegal yang berisiko tinggi, tidak memberikan kepastian hukum, dan berpotensi merugikan semua pihak, termasuk notaris yang terlibat.

Penulis:
Theofilus Calvin Patadungan Santosa
Mahasiswa Magister Mananagement Universitas Prasetiya Mulya